Торговая, офисная, гостиничная недвижимость в Германии – в какой сегмент выгоднее вложить средства?

Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы

На примере немецкого рынка – пожалуй, самого популярного среди тех, кто смотрит на зарубежную недвижимость с инвестиционными интересами – изучим особенности покупки жилых и коммерческих объектов. Где больше рисков? Где выше доход? С какими сложностями столкнется иностранец? В теме помогает разобраться управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany Ольга Мюллер, юрист-экономист, член Королевской ассоциации сертифицированных экспертов в области недвижимости RICS.

1. Арендатор и договор

Первое преимущество инвестиций в торговую недвижимость в том, что в этом случае вы получаете договор аренды сроком на 15 лет и надежного якорного нанимателя, например, такого гиганта как REWE Group, Edeka Gruppe или METRO Group. Вероятность того, что подобная компания разорится, ничтожно мала.

Если же вы вкладываете деньги в доходный жилой дом, то вашими арендаторами будут рядовые люди, как правило, с бессрочными договорами. У каждого жильца свои заботы. Один может съехать из вашего дома из-за семейных обстоятельств, другой в связи со сменой работы… Словом, текучка арендаторов в жилых объектах выше.

Ольга Мюллер: «Для инвесторов, и не только российских, вложения в торговые объекты – это понятный и прозрачный бизнес. Они предпочитают надежность. 15-летний договор гарантирует, что даже если наниматель через 5 лет захочет сменить место, он все равно должен оплачивать аренду. Но только в том случае, если договор грамотно составлен… Естественно, арендаторы вписывают условия, по которым можно расторгнуть договор. Но если собственник выполняет все свои обязательства, то выйти из сделки нельзя. Для инвесторов – это большой плюс».

2. Управление

Торговые объекты легче в управлении, чем жилые. Но только в том случае, если вы купили новый магазин со свежим договором. Если же объекту уже десяток лет, начинается серьезная работа управляющей компании. Требования к качеству торговых помещений в Германии постоянно совершенствуются, старые объекты перестают им соответствовать – приходится проводить ремонт и модернизацию.
Если собственник не будет содержать объект в хорошем состоянии, спустя 15 лет арендатор не продлит договор найма, и найти нового на выгодных условиях будет сложно.

Ольга Мюллер: «Думать о том, будет ли ваш объект востребован через 15 лет, стоит еще на этапе выбора недвижимости. Для этого надо анализировать множество различных параметров: местоположение магазина, покупательную способность населения в этом районе, сколько людей живет по соседству с торговой точкой, различные экономические данные, например, уровень безработицы, демографическая ситуация, ВВП на душу населения…

Еще один важнейший параметр – это пригодность площадей под нужды арендатора. Торговый ритейл в Германии получает очень маленькую маржу, около 1-2% от оборота. Чтобы заработать эту прибыль, у них должен быть определенный ассортимент товаров, а магазин должен быть не больше, и не меньше необходимого. Поэтому если инвестор хочет, чтобы его недвижимость была востребована, он должен вписаться в стандарт торгового оператора».

3. Срок эксплуатации

Важное отличие между доходным домом и торговым объектом – это срок эксплуатации здания. Для жилья – это 80 лет, а для коммерческой недвижимости – 40 лет. Это значит, что если прошло 40 лет, то здание подлежит сносу или требует капитального ремонта. На практике, капремонт проводят каждые 30 лет.

Ольга Мюллер: «Это минус торговой недвижимости, о котором мало кто говорит. Покупая объект, надо рассчитывать на то, что через 30 лет он потребует дополнительных вложений. Короткий срок эксплуатации ведет к дополнительным рискам, они, в свою очередь, повышают рентабельность. Именно поэтому доходность торговой недвижимости в среднем выше, чем жилой.

Поясню на примере. Вы покупаете магазин с рентабельностью 6,5%. Все верно в течение 10 лет. Но если вы рассчитаете инвестицию на 30-летний срок, т.е. к вложенным средствам прибавите необходимый ремонт, доходность снизится до 5%. Инвесторы из России об этом редко задумываются».

Первая реакция, когда узнаешь о необходимости ремонта: а зачем ждать 30 лет, можно получать прибыль от объекта 15 лет, а потом продать – пусть ремонтируют другие

Ольга Мюллер: «Стоимость торговой недвижимости формируется не так, как жилой. Она зависит не только от цены земли, здания, экономических показателей в регионе, но и от наличия разрешения на ведение торгового бизнеса и, в огромной степени, от срока договора аренды.

По мере приближения конца действия договора стоимость недвижимости будет падать. Для того чтобы выгодно продать объект и получить хорошую прибыль, надо провести ремонт, т.е. вложить туда какую-то сумму, и заключить новый договор на 10-15 лет».

4. Доходность

Средняя доходность торговой точки в Германии – 5-6% годовых, в объектах с расположением АА (центральные районы семи крупнейших городов) – 3-5%. В жилых домах доходность в среднем на 1% ниже.

Обратите внимание: мы сейчас говорим не о чистой прибыли, а так называемой начальной рентабельности. Проще говоря, арендные платежи делим на стоимость объекта и умножаем на 100.

Ольга Мюллер: «Приведенные цифры – это средняя ситуация. Если же взять в качестве примера самый популярный у иностранных инвесторов объект – продуктовый магазин в небольшом немецком городе, – то его рентабельность будет сильно меняться в зависимости от срока договора. Объект с 15-летним договором можно найти с доходностью до 6-7%, а с двухлетним – даже до 9-12%.

Почему больше? Потому что гарантии, что арендатор останется с вами на ближайшие 15 лет, здесь нет. Соответственно, цена объекта снижается. И это отражается на рентабельности».

5. Капитализация

Многие наверняка слышали, что недвижимость в Германии на протяжении долгих лет дорожает на пару-тройку процентов в год, в развивающихся регионах – быстрее. Это верно, но только в отношении жилья. Если вы купите доходный дом, то можете с большой вероятностью рассчитывать на капитализацию в 3% в год. Если конечно вы не выбрали объект в депрессивном районе, откуда уезжает население. В Германии такие тоже есть.

У коммерческой недвижимости свой ценовой цикл. Как только заключается выгодный договор аренды, объект дорожает, чем ближе договор подходит к концу, тем дешевле становится магазин. Исключение – объекты стрит-ритейла.

Ольга Мюллер: «Есть порог оптимального выхода. Его нужно чувствовать, знать, плавать на рынке. Мы с нашими инвесторами это делаем. Они покупают объект с 15-летним договором аренды, когда я вижу, что со следующего года цена начнет падать, сообщаю инвестору, и мы продаем. Он возвращает вложенные деньги и получает аренду за годы инвестиции.

Продать объект с прибылью можно только в тех случаях, если он имеет идеальное местоположение – ТОП-А. То есть находится не просто в мегаполисе категории А – большая семерка немецких городов, – но и в лучшем районе этого города, на оживленной улице. Цена такой недвижимости будет расти, капитализация есть. Стоимость всех остальных торговых объектов в Германии по мере приближения конца срока действия договора аренды падает».

Ставка на перспективу

Ольга Мюллер: «И несмотря на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот почему.

Вы наверно не обратили внимание. Но я сказала, что инвестор покупает не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности. Вот этих разрешений становится все меньше, и скоро коммуны вообще перестанут их выдавать.

Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не так. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Есть так называемый коэффициент покупательной способности. То есть население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты. И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, который устраивает всех. Если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Поэтому коммуна заранее, чтобы здание не пустовало из-за того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на строительство.

Во многих регионах Германии уже есть постановление органов власти перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки открывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр пустой. Властей это не устраивает. Поэтому во многих городах, особенно в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на строительство только в центрах городов, а там естественно дороже и площади меньше.

Если сейчас купить торговый объект, то в долгосрочной перспективе наличие разрешения на ведение торговли поможет его выгодно продать. Мы придем к тому, что будут покупать только земельный участок с разрешением на ведение бизнеса, и не важно, каково состояние объекта на нем. Думаю, это случится лет через 20, может, и раньше».

Коммерческая недвижимость в Германии: реальное положение дел

Благодаря развитой и стабильной экономике Германии, инвесторов в этой стране привлекает всевозможная коммерческая недвижимость. Покупка офисного здания, бизнес-центра, отеля, складского помещения, магазина и прочих подобных объектов позволяет выгодно вложить свободные средства и сколотить в дальнейшем немалое состояние.

Содержание статьи:

Читайте также:
Прогноз погоды в Туапсе на июнь 2021 года - температура воды, можно ли купаться, дожди и отзывы туристов

Обзор рынка коммерческой недвижимости – реальное положение дел

В сегменте коммерческой собственности наибольшей популярностью пользуется недвижимость Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена, Франкфурта и Штутгарта. В последние несколько лет стали довольно востребованы объекты под бизнес в городе Фрайбург, расположенном в земле Баден-Вюртемберг. Стоимость проводимых сделок в большинстве своём достигает 500 000–3 000 000€.

Если рассматривать вторичный рынок, то иностранцам следует учитывать один нюанс. В рекламном материале немецких риелторов указывается «начальный доход» действующей недвижимости.

К примеру, здание под супермаркет стоит 4000000€. Оно находится в долгосрочной аренде и приносит владельцу ежегодный доход – 360000€. В этом случае доходность определяется в пределах 9%.

В реальности же показатель 9% некорректен. В нём не учтены ежегодные расходы владельца на содержание данной недвижимости – налог на недвижимое имущество, страховка, коммунальные платежи, ремонтные работы и прочее. В среднем он составляет 10–16% от суммы дохода и оплачивается собственником объекта. В редких случаях, при заключении контракта Tripple Net, часть этих расходов ложится на «плечи» арендаторов.

Германию называют рынком продавцов из-за явного превышения спроса над предложениями. Условия диктуются не покупателями. «Ждать» нового владельца может лишь неликвидная недвижимость, и даже высокая стоимость объекта не гарантирует успешное приобретение. Инвесторы выстраиваются в очередь, чтоб выгодно вложить миллионы евро.

Демонстрация важности и заявление «покажите, а я подумаю» в Германии неактуальны. Пока покупатель раскачивается, прибыльная недвижимость попадает в руки тех, кто знает правила немецкого рынка. Местным инвесторам принадлежит 45% коммерческой недвижимости. Следовательно, большая часть выгодных предложений реализуется «среди своих» и на открытый рынок не доходит.

Количество покупателей из других государств нельзя назвать малочисленным: гражданам из Соединённых Штатов принадлежит 21%, из Франции – 7%, из Соединённого Королевства – 5%, столько же приходится на долю канадцев. Солидный инвестиционный интерес проявлен со стороны китайцев. Роль россиян на рынке недвижимости ФРГ на данный момент весьма незначительная.

Торговая недвижимость Германии

Для зарубежных инвесторов торговые объекты являются наиболее привлекательными. Их прибыльность зависит от места расположения недвижимости и от остаточной договорённости с арендатором. Если ориентироваться на Западную Германию и крупные города страны, то можно рассчитывать на более высокий уровень ликвидности. Объектов достаточно много. Среди них магазины, имеющие разную площадь и арендованные на длительное время крупными операторами (REWE, LIDL, ALDI, NETTO), занимающимися розничной продажей.

Виды торговой недвижимости и её доходность:

  • Торговые дома. Их прибыльность составляет 4,3–4,5% за год.
  • Супермаркеты. Доход – 5,0–5,5%. Как правило, они представляют целый комплекс, состоящий из магазинов различного назначения и ряда сопутствующих объектов, куда могут входить цветочные магазинчики, булочные, парикмахерские и прочее.
  • Прибыль от магазинов, являющихся частью сети или специализированных магазинов (продовольственного, хозяйственного и так далее) – 5,8–6,0%.

Например, цена супермаркета REWE в центре города Ульм (Баден-Вюртемберг) площадью 3500 м² – 4975 000€, его заявленная доходность 7,2% (без учёта расходов на содержание). Магазин напитков в Берлине площадью 1000 м² можно купить за 2000000€, доходность 7,5%.

Офисная недвижимость Германии

Больше всего офисных зданий и бизнес-центров расположено в главных городах Германии. Их владельцы в среднем получают ежегодную прибыль в 5,0%.

Если рассматривать более конкретно, то для Мюнхена величина дохода составляет 4,6%, для Гамбурга – 4,8%, для Берлина – 5,1%, для Франкфурта – 5,3%, для Штутгарта и Дюссельдорфа – 5,3%. Средняя цена офиса в крупном городе находится в пределах 5 000–9 000€ за квадрат.

Гостиничная недвижимость Германии

Гостиничный вид недвижимости относится к самому сложному и необычному сегменту в области коммерческих объектов. Одной из ведущих консалтинговых компаний CBRE, в течение первых трёх месяцев 2015 года зафиксирован на рынке Европы очень высокий объём инвестиционных вложений именно в этом сегменте – 3,74 миллиарда евро, что вдвое больше показателей прошлого года. В частности, в Германии прирост инвестиционных объёмов за 1-й квартал составил 225%, если исчислять в масштабах года.

Читайте также:
Ллорет де Мар на карте Испании. Карта на русском языке

Приобретая отельную недвижимость, следует помнить о том, что проведение капитального ремонта и замена мебели требуются каждые 10 лет, а основательный ремонт нужен раз в 25 лет. В процессе продажи подобные затраты не фигурируют, именно поэтому покупка выглядит слишком заманчиво. На практике это не всегда соответствует заявленным 20% чистой прибыли. Иногда этот показатель снижается до 5% за всего за одно десятилетие.

  • Стоимость небольшого уютного отеля в курортном районе Баварии составляет 280 000€.
  • За 195 000€ можно приобрести маленькую гостиницу в Нижней Саксонии, построенную в 1932 году.
  • Отель на 21 номер на грязевом курорте Бад-Кольгруб (Верхняя Бавария) стоит не менее 1200000€.
  • За трёхзвёздочную гостиницу в самом центре Дюссельдорфа придётся заплатить от 3 500 000€.

Как можно заметить гостиничная недвижимость Германии предлагается в различном ценовом диапазоне. Вполне реально подыскать объект на любой бюджет, главное, не ошибиться с его рентабельностью.

Гостиницы Берлина, Мюнхена, Франкфурта являются наиболее прибыльными среди крупных городов. Доход их владельцев составляет не менее 7% ежегодно.

Промышленная (складская) недвижимость в Германии

Германия имеет развитую экономику и является оптимальным вариантом для инвесторов, в том числе в сегменте производственно-складской недвижимости. Если рассматривать самые крупные города страны, то доход от таких объектов достигает в среднем 7,0% ежегодно. Традиционный комплекс логистики способен дать прибыль в размере 5–7,5%, а помещение, приспособленное под лёгкое производство более доходно – 7–8,5% прибыли за год.

Благодаря приемлемому уровню цен для покупающей и продающей стороны, в последние годы как застройщики, так и собственники промышленной недвижимости готовы к реализации своих проектов.

Например, склад в Нижней Саксонии площадью 17850 м² стоимостью 2300000€ приносит 15% чистого дохода в год (это заявленная цифра, которая требует уточнения).

Цена на складские помещения меньшей площадью от 350 м² начинается с 520000€. На сегодняшний день область складской логистики считается одной из привлекательных сфер для инвестиционных вложений.

Особенности приобретения коммерческой недвижимости: налоги, юридические процедуры

Германия входит в перечень десяти стран, где законодательно лучше всего защищены права на собственность. Рынок этой страны прозрачен, безопасен и надёжен.

Как отмечалось выше, в сфере недвижимости есть своя специфика – много покупателей на коммерческие объекты и мало продавцов.

Поэтому чтобы сделка прошла успешно, необходимо учитывать некоторые нюансы:

  • Необходимо наладить личный контакт с местным партнёром – риелтором. Длительность сделки может растянуться на 4–12 месяцев. Это довольно «длинная дистанция», на ней невозможно действовать результативно без немецкого партнёра, имеющего опыт в подобных делах и отличающегося надёжностью.
  • Требуется составить меморандум инвестиционного содержания. Это нужно для личного понимания своих потребностей и для серьёзного отношения со стороны риелтора. Составлением документа должен заниматься юрист, брокер или советник по финансам. В меморандуме указываются: параметры и тип объекта, размер бюджета, регион и стратегический план инвестирования, требования к величине дохода, схема оплаты и т. д.
  • Необходимо очень быстро реагировать на предлагаемые риелторами варианты. Безотлагательное вступление в сделку или аукцион – это шанс купить выгодный объект, в противном случае он будет утрачен безвозвратно.

Процесс приобретения доходного объекта проходит определённые этапы:

  1. Прежде всего, потребуется консультация специалиста, где определяется цель инвестора, сроки вложения, предполагаемая доходность, способ оплаты покупки и готовность к рискам.
  2. Затем подбирается объект, соответствующий цели инвестора.
  3. Далее, специалисты составляют индивидуальную программу инвестирования, предлагая наиболее результативный способ получения максимальной выгоды от покупаемого объекта с учётом расходов на приобретение, дохода от аренды, амортизации и других затрат.
  4. Если программа удовлетворяет потребностям инвестора, то объект осматривается и составляется письмо, свидетельствующее о намерениях покупателя.
  5. На следующем этапе недвижимость резервируется, подписывается предварительный договор и вносится аванс в размере 10% от заявленной стоимости.
  6. При необходимости следует обращение в банковскую организацию для получения кредита. Банки кредитуют иностранцев под 3-4% в год. Потребуется наличие загранпаспорта, банковской выписки об имеющихся средствах и справки о наличии доходов.
  7. Проверяется юридическая чистота покупки.
  8. Покупатель открывает фирму, если имеется такая потребность. Купить коммерческую недвижимость, можети физлицо. В этом случае уменьшается налогооблагаемая прибыль – стоимость объекта снижается за счёт амортизации, но предусмотрен налог при передаче прав на собственность. Для юридических лиц всё наоборот – расходы на покупку не списываются по амортизации, и нет налога, если права на собственность передаются.
  9. Подготавливается нотариальный договор на приобретение. Это работа юриста.
  10. Оформляется договор с кредитующим банком, и открывается счёт или выплачивается остаток суммы.
  11. Сделка оформляется нотариусом. Обременение ипотечного типа фиксируется в Поземельной книге. Покупатель платит налог, начисляемый на приобретённую недвижимость в течение 14 дней в размере 3,5–6,5% от цены объекта.
  12. Заключается договор с управляющей компанией.
  13. Инвестор оформляет акт о приёме-передаче недвижимого объекта.
  14. В Поземельной книге делается запись о новом владельце.

В общей сложности расходы при оформлении купленной недвижимости состоят:

  • Из налога, предусмотренного на случай приобретения собственности – 3,5–6,5%.
  • Специального сбора за регистрацию недвижимости – 0,2–0,5%.
  • Агентской комиссии – 3,6–7,2%.
  • Оплаты нотариальных услуг – 0,5–1,5%.

При расчёте каждой расходной статьи отталкиваются от стоимости объекта.

Прогнозы, статистика развития рынка коммерческой недвижимости Германии

Проведённый Emerging trends Europe survey опрос риелторов в отношении прибыльности бизнеса, базирующегося на использовании коммерческой недвижимости, дал оптимистичные результаты. В нынешнем году рост рентабельности в этом сегменте прогнозируют 43% опрошенных специалистов, 48% допускает прежний уровень доходности и 10% ответили негативно. В целом эксперты говорят о стабильности этого рынка.

В 2014 году 800 000 наших соотечественников являлись собственниками немецкой недвижимости. В первом полугодии прошлого года отмечен рост объёма инвестиционных вложений на 1,1%, что составило 25,7 млрд евро. За весь 2014 год в коммерческую собственность инвестировано 40 миллиардов евро. Это наиболее высокий показатель с момента последнего кризиса, свидетельствующий о непрерывающемся интересе к стране. Германия считается безопасным местом с качественной недвижимостью, что обеспечивает ей стабильное развитие рынка коммерческой недвижимости.

Читайте также:
Отдых в Абхазии зимой 202121 года

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

  1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
  2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
  3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Читайте также:
Киев – Страница 2 из 2 – - Как С Добром Добраться! Маршрут проложить

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Коммерческая недвижимость Германии: текущая ситуация

Коротко о главном

Рынок коммерческой недвижимости Германии – один из мировых лидеров по объемам вкладываемых инвестиций и разнообразию доступного предложения. Согласно данным исследования Office and Investment Market международной консалтинговой компании Colliers International, только к III кварталу текущего года в коммерческие объекты Германии было вложено €32,38 млрд.

Безусловно, выгодными могут быть вложения и в объекты других направлений, но на первом месте стоит коммерческая недвижимость «Большой семерки»: Берлина, Гамбурга, Мюнхена, Колони, Франкфурта, Штутгарта, Дюссельдорфа.

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости Германии наблюдается избыток спроса: большое количество не только немецких, но и иностранных покупателей привлекает возможность сохранения и стабильное увеличение капитала. И именно на иностранцев приходится половина общего объема инвестиций. Так, только площадь офисных помещений, в которые инвесторы вложили средства, на 24% превысила средний показатель за последнюю декаду – и составила внушительные 2,7 млн кв. м. Также рынок Германии в привлекателен низкими процентными ставками по кредитам. Все это, вкупе со стремительным ростом экономики Германии и стабильной политической ситуацией, очень позитивно воспринимаются инвесторами, особенно ввиду текущей ситуации нестабильности в других европейских государствах.

В последние годы высокий спрос оказывает непосредственное влияние на рост доходности объектов. И именно спрос, превышающий предложение, приводит к дальнейшему росту цен на доходную недвижимость. Найти «правильный» объект для покупки – вот главная задача инвестора на этом рынке.

Почему именно Германия?

Немецкий рынок коммерческой недвижимости популярен среди инвесторов во всем мире. Его отличают:
Стабильная экономика государства;

  • Умеренный (без скачков) рост рынка;
  • Прогнозируемые риски;
  • Защищенные законодательством инвестиции;
  • Неприкосновенность частной собственности;
  • Разумный уровень цен на коммерческую недвижимость в сравнении с другими европейскими странами.

Немного статистики

Согласно данным исследований, в 2016 году о готовности приобрести новые объекты коммерческой недвижимости в Германии заявили 65% инвесторов, о планах продать объекты – лишь 5%. Это означает, что предложение и в дальнейшем останется ограниченным.

Согласно данным Федерального банка Германии, в течение последних лет в стране наблюдается рост цен на строительство, а также – стабильное увеличение стоимости коммерческой недвижимости. Аренда коммерческих объектов в Берлине растет с огромными скоростями: только за последние 12 месяцев она увеличилась на 17%, составив €16,1 / 1 кв. м / 1 год. Такая ситуация неизбежно приводит к росту цен на аренду офисных помещений, примерно на 4% в год.

Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости Германии меняется конъюнктура – и наблюдается появление новых тенденций. К примеру, существует острый дефицит офисной недвижимости в ряде городов. Доля вакантных офисных помещений, согласно официальным данным Colliers International, необычайно низка и составляет 3,1% в Мюнхене и Штутгарте, 3,1% в Берлине – и 7,5% в Дюссельдорфе.

Наиболее выгодные к покупке коммерческие объекты

Каждая категория рынка коммерческой недвижимости Германии имеет свою специфику. Специалисты отмечают, что наибольшую прибыль сегодня приносит покупка торговых центров, доходных домов, включая отели, домов престарелых, а также бизнес-центров.

Поскольку рынок динамичен, а спрос велик, верно выбранный объект, который соответствует множеству показателей – местоположение, состояние, оснащенность, документация и т. д. – принесет владельцу стабильную прибыль. Это могут быть инвестиции в несколько сот тысяч евро, которые помогут поддерживать достойный уровень жизни владельцев на территории Германии, а также более серьезные суммы (от €1 млн), которые станут отличной гарантией достойного будущего. Оптимальными по доходности и уровню риска для начинающих инвесторов эксперты называют объекты стоимостью от €3-5 млн.

Также эксперты отмечают, что в последние годы в Германии меняется спрос на различные категории объектов. Так, увеличивается спрос на дома престарелых, что связано с демографической ситуацией в Германии – общим старением населения. Среди фаворитов инвесторов по-прежнему остается торговая недвижимость. Объемы сделок с отелями также высоки: только за первые девять месяцев этого года объем инвестиций в этот сегмент превысил €3 млрд – и по прогнозам экспертов к концу года составит €4,5 млрд. 54% инвестиций в немецкие отели приходится именно на граждан страны. На первом месте – четырехзвездочные отели (€1,7 млрд), за ними следуют трехзвездочные (около €700 млн). Ограниченность предложения особенно сказалась на бюджетном сегменте однозвездочных и двухзвездочных отелей, в связи с чем объемы продаж таких объектов за год снизился на 57%.

Читайте также:
Визовый центр Дании в Самаре - официальный сайт, адрес, схема проезда, время работы, документы

Самостоятельно ликвидный объект выбрать практически нереально, поэтому эксперты рынка настоятельно рекомендуют обращаться к агентству, которое специализируется именно на работе с коммерческим сектором. Также потребуется юридическое сопровождение сделки. И, безусловно, надежная управляющая компания, которая будет осуществлять менеджмент и управление объектом. Совокупность этих факторов обеспечит надежность сделки и поможет выбрать такой объект, который будет максимально выгодным к покупке и станет приносить стабильную прибыль. Инвесторы в коммерческую недвижимость не должны забывать о таком факторе, как перспектива. Кто будет арендовать помещения в купленном торговом центре? Как будет налажен клиентский поток? Существует ли уже база клиентов для объекта и т. д. Ответы на все эти вопросы даст надежный профессионал.

Какие факторы влияют на доходность

Доходность коммерческих объектов зависит от множества факторов – расположения, состояния, возможности расширения площадей, перспектив развития региона. При этом объект совсем не обязательно должен находиться в крупном городе.

Специалисты отмечают, что в сфере недвижимости действует то же правило, что на рынке акций: чем выше доходность, тем выше риски. Риски – это, прежде всего, невыгодное расположение, стоимость выше рыночной или договор аренды с незначительным остаточным сроком действия. В этом случае собственник может получить большую первоначальную прибыль, но он должен быть готовым к возникновению дополнительных затрат. Заранее придется обдумать, какие у данного объекта существуют возможности альтернативного использования в том случае, если арендатор уйдет – и что нужно сделать для продления договора аренды.

Германия – это страна не для рисковых инвестиций и спекуляций. За исключением строительных проектов, это рынок для стабильных инвестиций в качественные объекты для долгосрочного получения арендного дохода. Для наиболее консервативных инвесторов Германия предлагает высоколиквидные объекты с доходностью 0–3% — объекты на центральных торговых улицах в городах «Большой семерки» (для сохранения капитала). Доходность 4–6% ожидает инвесторов в сегменте доходных домов, 5–7% — в сегменте торговой недвижимости.

Так, объекты торговой недвижимости, подкрепленные долгосрочными договорами аренды с известными платежеспособными компаниями розничной торговли – это не только стабильный, но и рентабельный продукт. При этом доходность государственных облигаций Германии находится на отрицательном уровне, а депозиты в немецких банках также перестали быть способом получения дохода.

Дома по уходу за пожилыми людьми закрепили свои позиции на рынке инвестиций в Германии несколько лет назад, и объем инвестиций продолжает расти и отмечает новые рекорды. Они стали альтернативным классом недвижимости, который привлекает инвесторов, не желающих конкурировать на рынке дорогих традиционных категорий недвижимости и стремящихся диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Население Германии стареет, и прогнозируется, что к 2030 году в стране необходимо создать около 300 000 мест в домах престарелых. При этом Германия – это одна из европейских стран, где особенно велика доля увеличения расходов на здравоохранение, сообщают специалисты. Поэтому в Германии инвесторы имеют возможность приобрести качественный и перспективный объект, который будет пользоваться спросом.

Так, при инвестициях в коммерческую недвижимость, может быть заключен договор долгосрочной аренды с оператором объекта, который возьмет на себя как управление им, так и поиск клиентов (пациентов).

Районы Германии, наиболее привлекательные для покупки коммерческой недвижимости.

Наиболее ликвидными являются объекты в городах «Большой семерки». Но их популярность не означает автоматически высокой рентабельности/доходности недвижимости. Зачастую возможности для стабильной доходности существуют и в небольших и средних городах с населением 100 000-200 000 человек с потенциалом к росту, где проживает «средний бюргер» с высоким доходом.

Выбор района зависит от категории объекта. Ключевой фактор – местоположение и транспортная доступность. Для торговой недвижимости это наличие жилой застройки или других привлекательных объектов поблизости, проходимость и инфраструктура местности, наличие остановок общественного транспорта, а также непосредственная видимость объекта. Если в качестве инвестиций выбран дом престарелых, необходимо изучить демографическое развитие города/региона и наличие конкуренции на местном рынке. Конкуренция – важный фактор для любого сектора рынка. Ее поможет верно оценить надежный агент.

Особенности покупки иностранцами

Приходя на немецкий рынок, иностранцы зачастую плохо себе представляют местные особенности как рынка, так и законодательства. Методы, которые действуют в родной стране, не работают в Германии. Для того чтобы начать грамотно и эффективно работать на этом рынке и получать прибыль, потребуется время и первоначальные инвестиции. Несомненно, и 10 лет спустя выбранный объект недвижимости должен оставаться ликвидным.

Зачастую столь элементарный вопрос, как выбор юридической структуры для ведения бизнеса, недооценивается инвесторами, но специалисты рынка настаивают: важно правильно структурировать бизнес для того чтобы инвестиции приносили доход. Также в Германии ключевое значение имеет поддержка профессионалов: юристов, специализирующихся на недвижимости, надежной управляющей компании, которая будет квалифицированно обслуживать объект.

Важной составляющей на первоначальном этапе покупки является экспертиза – так называемая «дью-дилидженс» (DD). Это процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку ее финансового состояния и положения на рынке. DD обычно проводится перед началом процесса покупки бизнеса, осуществлением сделки по слиянию (присоединению), подписанием контрактов. Так что сегодня существуют надежные инструменты, которые позволяют начинающим инвесторам получать все необходимое «в одном пакете».

Пять традиционных советов эксперта всем, кто планирует приобрести коммерческую недвижимость в Германии.

  1. Ответьте для себя на вопрос: данное инвестирование в большей степени рациональное или эмоциональное решение? Если эмоциональное, то это не обсуждается, если рациональное, то прислушайтесь к разным экспертам и сделайте вывод.
  2. Проведите независимую экспертизу выбранного объекта, либо наймите профессионалов, которые это сделают по вашему заказу.
  3. Запросите кредит в немецком банке, он дополнительно проверит объект на всевозможные риски. Под качественный объект банк предоставит кредитное плечо в размере 65-75% от стоимости объекта.
  4. Немецкий рынок идеально подходит для консервативных инвесторов. Если вы ищете сверхдоходные проекты, то, возможно, Германия не для вас.
  5. Если у вас нет опыта инвестиций на немецком рынке, в первую очередь будет необходимо найти надежного партнера в Германии.
Читайте также:
В каких странах не платят пенсию? Узнайте из нашей статьи!

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи компанию Big Property и международную консалтинговую компанию Colliers International.

Купить отель в Германии – выгодно вложить средства

В последние годы инвестиции в отельный бизнес в Германии значительно увеличились. По прогнозам специалистов, эта тенденция будет продолжаться. В результате этого купить отель в Германии сегодня очень выгодно.

Отельный бизнес на территории Германии развивается неравномерно. Настоящий гостиничный бум отмечается во Франкфурте-на-Майне. Здесь строятся новые гостиницы, проводится реконструкция старых отелей. Развиваются гостиницы разных классов.

Где лучше купить отель в Германии

Такая тенденция во многом связана с приходом в гостиничный бизнес Германии иностранных инвесторов. На долю иностранцев в этой сфере приходится порядка 70% инвестиций. В некоторых регионах цифра достигает 90%. Сегодня купить отель в Германии стало действительно очень выгодно. Такая покупка позволяет с минимальным риском войти в отельную сферу. Рост инвестиций в отели во многом связан с развитием других сегментов рынка недвижимости. Так, например, во многих городах отмечается переизбыток коммерческих площадей – офисных, торговых. В результате спрос на них падает, а инвесторы вынуждены искать новые области для вложения средств. Именно такой областью стали отели.

Важнейшим фактором выбора объекта для инвесторов является местоположение объекта. Для гостиничной сферы этот параметр особенно актуален, так как он во многом определяет рентабельность будущего бизнеса. Наиболее выгодно вложение средств в регионы, где традиционно высок спрос на услуги гостиниц. К таким регионам можно отнести крупнейшие города (Берлин, Мюнхен), территории, расположенные в непосредственной близости от курортных цен. Естественно, для того, чтобы купить недвижимость в Баварии или курортных областях потребуются немалые вложения, но инвестиции быстро окупаются и начинают приносить стабильный доход.

Способы ведения бизнеса

Для того, чтобы получать доход от инвестиций, существует несколько способов ведения бизнеса:

  • Сдача площадей компании, которая будет вести все дела и выплачивать владельцу определенную договором сумму. Как правило, размер этой суммы составляет 5-9% годовых. Для инвестора подобная сделка является малорискованной, но найти управляющую компанию может быть не просто, в силу того, что большинство из них предпочитает сотрудничество с крупными отельными сетями, а не мелкими владельцами.
  • Самостоятельное управление отелем может принести доходы в размере 15-20% годовых. Минус такого способа – высокая рискованность. Инвестор оказывается полностью вовлеченным в дело, он должен развивать его, заниматься текущими делами.
  • Покупка мини-отеля или пансионата – хороший выбор для тех инвесторов, которые хотели бы не только получить доход от своих вложений, но и постоянно жить в Германии. Как правило, владелец не просто осуществляет управление бизнесом, но и проживает на территории отеля, участвуя в обслуживании клиентов. Риски при таком ведении дел не велики, но вовлеченность в бизнес – максимальная.

Прежде чем покупать отель, нужно как можно тщательнее проанализировать информацию об объекте, получить максимальные данные о нем. Обязательно нужно изучить годовые отчеты, проанализировать запрошенную за объект стоимость, оценить местоположение с точки зрения привлекательности для постояльцев и т.д. Также требуется проверка документации на соответствие законодательству, но эту работу, как правило, берет на себя агентство недвижимости, сопровождающее сделку.

Сам процесс совершения сделки купли-продажи, по большому счету, не отличается от приобретения любого другого объекта недвижимости. Для покупки потребуется иметь загранпаспорт и денежные средства на счете в банке. При недостаточности собственного бюджета можно привлечь заемные средства за счет ипотечного кредитования.

Все сделки с недвижимостью в соответствие с немецким законодательством должны оформляться нотариусом – государственным или независимым. В задачу нотариуса входит защита прав сторон сделки, проверка юридической чистоты объекта, оформление документов. Также нотариус вносить изменения в Поземельную книгу.

Сделка выглядит следующим образом. После достижения договоренностей между покупателем и продавцом нотариус составляет договор, включающий в себя данные об объекте покупки. Для покупателя-иностранца договор может быть переведен на его родной язык. Покупатель открывает счет в банке и вносит на него необходимую для совершения покупки сумму. После подписания договора нотариус вносит заявку на внесение записи в Поземельную книгу. Покупатель оплачивает покупку, налоги, сборы, завершая тем самым сделку. В целом, покупка отеля занимает порядка двух месяцев. Получение выписки из Поземельной книги займет еще около полугода. Дополнительные расходы при совершении сделки (налоги, услуги нотариуса, риелтора, переводчика) составляют 10-12% от стоимости объекта.

Полезная информация

Большинство наших клиентов покупают недвижимость в Германии отправив индивидуальную заявку.

Заполните форму ниже и уже в ближайшее время наши специалисты предложат актуальные объекты под Ваши критерии.

Посетите нас в с социальных сетях и читайте самые свежие новости мира инвестиции, бизнеса и недвижимости в Германии

Выгодно ли в Германии строить бизнес на аренде недвижимости

Приобретение недвижимости в Германии с целью получения прибыли от сдачи её в аренду или ведение другого бизнеса.

Немецкий рынок недвижимости

Покупка доходной недвижимости – вид инвестиций в Германии, который привлекает немцев и иностранцев. На первый взгляд, всё просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду – и всё! Нужно вникнуть в тему, чтобы заметить, почему успешных инвесторов немного.

Покупка недвижимости в Германии дело прибыльное. Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция – это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить деньги. И немецкая недвижка выглядит крайне привлекательно. Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, предложений на рынке масса. Мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.

В 2018 году инвесторы вложили 65 млрд. евро в немецкую недвижимость. Это на 3 млрд. евро меньше, чем годом ранее. Причина проста: цены на недвижимость в мегаполисах слишком высокие. Особенно в Берлине, Гамбурге и Мюнхене.

Читайте также:
Тонкости организации поездки в Каппадокию

Исследования показывают, что возможности инвесторов для вложений в недвижимость в Германии достигли предела. Время большого роста цен закончилось. Возможно, падение инвестиций является прямым следствием переоценки недвижимости.

В 2019 арендная плата в Германии выросла примерно на 4,3%, а цены на приобретение жилья – на 7,9 %.

Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, для резидента решение очевидно. При наличии капитала в размере 20% стоимости, выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду.

Я купил первое жильё в конце 2011 и продал в 2019 в полтора раза дороже, чем на момент заключения сделки.

Судя по активности инвесторов в недвижимость, бум цен заканчивается.

Основная проблема, которую приходится преодолевать потенциальным инвесторам – отсутствие полной и непротиворечивой информации. Интернет заполнен сотнями статей на сайтах разных фирм и тысячами сообщений на формах, которые не столько помогают, сколько сбивают с толку. А черпать знания из немецких источников часто не позволяет слабое знание языка.

Перед состоятельным человеком встаёт вопрос: лезть во все эти дебри самостоятельно или прибегнуть к услугам консультантов? Оба варианты возможны, и оба чреваты потерями денег и времени. Главное – примерно понимать, что вообще предстоит сделать.

Рассмотрим основные этапы самостоятельного инвестирования в немецкую недвижимость.

Выбор доходной недвижимости

Чтобы инвестировать в объект, надо сначала найти подходящий вариант. Для этого необходимо разбираться, что вообще представляет из себя инвестиционный бизнес. Интернет предоставляет массу возможностей для поиска.

Но читатели обращаются за советами, планируя найти в Германии доходный дом. В дискуссии обнаруживается полное незнание немецких реалий. А без понимания, как “тикает” Германия, на базовом уровне, при самостоятельном выборе объекта придётся полагаться на удачу.

Общение с владельцами или маклером

Когда предложение найдено, придётся посетить объект, рассмотреть поближе. Фотографии в интернете – просто картинки, которые не дают полной информации. Придётся связаться с представителем владельца, чтобы договориться о встрече. Языковой барьер подразумевает переводчика. Наверняка, при ближайшем рассмотрении возникнут вопросы. Да и обсуждение цены – вещь важная, нельзя упускать случая поторговаться.

Изучение документации

Каждая постройка в Германии сопровождается пухлой папкой документации.

  • Планировка помещений и занятой земли,
  • энергетический паспорт,
  • бумаги владельца,
  • выписка из земельной книги,
  • техническая документация,
  • арендные договоры,
  • расходы на содержание,
  • протоколы собраний жильцов в многоквартирном доме,
  • прочая финансовая отчётность за прошлые годы.

Нужно иметь представление, какие бумаги необходимы, чтобы не пропустить ничего важного.

Заключение сделки

Если решение о покупке принято, нужно назначить приём у нотариуса. Заключение сделок возможно только через нотара. Нотариус не сможет принять сразу, график расписан на много дней вперёд.

Когда я покупал квартиру впервые, очереди к нотариусу пришлось ждать три недели. Во второй раз – полтора месяца.

Нотариус зачитывает договор и убеждается, что все пункты ясны. Он также заверяет подписи сторон.

Крайне важно действительно понимать контракт. Поэтому при отсутствии достаточных знаний немецкого придётся оплатить услуги сертифицированного переводчика, сопровождающего сделку.

Финансирование

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки – минимум 100000€ своих инвестиций, составляющие не менее 50% общей стоимости объекта. Если недвижимость стоит полмиллиона, нужно показать 250000€ капитала, чтобы относительно без проблем взять в долг в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом, оформите презентационную часть бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на возврат денег реалистичен. Иначе предложат высокие ставки или откажут.

Обычно платить за недвижимость нужно с предварительно открытого счёта в немецком банке. Но по договорённости с продавцом, разрешается положить или перевести деньги на счёт владельца жилья.

Если понадобится кредит, придётся сначала договориться об условиях до заключения сделки и заручиться гарантией банка о предоставлении финансирования. Не факт, что банк, в котором открыт счёт, также поможет с займом. И совсем не факт, что условия в конкретном банке будут наилучшими.

Представление о финансировании можно получить из статьи об ипотеке в Германии. Но между кредитом на частное жильё и бизнес-объект есть разница.

Получение кредита – не быстрая процедура. Часто занимает месяцы.

Работа с бумагами

Подписание договора – лишь начало бумажной волокиты. Запускается бурный процесс: приходят счета и письма из различных немецких ведомств. С вопросами требуется оперативно разбираться:

  • оплата налога на покупку жилья,
  • внесение записей в земельный реестр,
  • расчёты с нотариусом,
  • общение с банком.

Открытие фирмы

Доходная недвижимость как форма предпринимательства подразумевает регистрацию фирмы в Германии.

Понадобится пройти массу различных бюрократических процедур, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая регистрацией.

Управление

Чтобы получать от инвестиции доход, придётся заниматься операционной работой. Покупка недвижимости – это трата денег. А инвестиция подразумевает прибыль.

Придётся сдавать помещения в аренду, общаться с клиентами, заключать страховки – вести бизнес.

Резюме

Из беглого анализа ясно, что человек, решивший самостоятельно заниматься инвестициями в немецкую недвижимость с целью переезда в Германию, должен обладать, как минимум, следующими навыками:

  • Немецкий язык или оплата переводчика
  • Знание основных реалий немецкой жизни
  • Возможность, как минимум, краткосрочного пребывания в Германии для совершения необходимых бюрократических процедур
  • Немецкий почтовый адрес для получения корреспонденции от немецких ведомств
  • Наличие или возможность открытия расчётного счёта в немецком банке
  • Не помешают навыки инвестора, бизнесмена и владельца недвижимости.

Разумеется, существуют потенциальные иммигранты, которым под силу решать проблемы самостоятельно. Но в большинстве случаев иностранцу придётся с консультантами на разных этапах процесса.

Выбор консультанта

Важнее всего вопрос доверия. Придётся общаться с абсолютно незнакомыми людьми. Фактор удачи играет немалую роль.

Советую обращать внимание:

  • как долго консультант находится на рынке,
  • какие услуги чаще всего оказывает,
  • отзывы клиентов.

С точки зрения конечной выгоды от инвестиции, узкоспециализированные консультанты окажутся не самыми оптимальными партнёрами. Причина не в злом умысле, а характер деятельности.

Например, посредник по приобретению недвижимости заинтересован в продаже объекта. Его мало волнуют последующие шаги покупателя, перспективы управления инвестицией.

Консультант по открытию фирмы может ничего не знать, какие шаги нужно предпринять для получения немецкого ВНЖ.

Выбирайте специалистов, предлагающих полный спектр поддержки. Так существенно снижается риск осуществления непродуманных шагов, ведущих к денежным потерям или длительным задержкам. Иммиграционные бизнес-консультанты вынуждены тщательно продумывать порядок действий, ориентируясь на конечную цель клиента.

Читайте также:
Оформление перепланировки квартиры и нежилых помещений.

Консультант, который управляет недвижимостью, сам заинтересован в поиске надёжного и выгодного объекта инвестиции, гарантирующего денежный поток. Он также заинтересован, чтобы при открытии фирмы подготовили правильные учредительные документы, написали бизнес-план, способствующий беспрепятственному получению вида на жительство.

Доход от владения

Смотреть только на капитал и цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, недостаточно.

Большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены неравномерно. При поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и сдачи в аренду. Если в среднем по Германии на 2020 цена квадратного метра трёхкомнатной квартиры 4000€, то в Баварии 5000€, а в Мюнхене – 8000€. Цены на аренду в Мюнхене выше, чем в других городах, но не в разы.

Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, в наличии 200000€. При таком капитале реалистична покупка двухкомнатной квартиры в Германии. Средний размер немецкой двушки – 60 м². В Мюнхене 60 x 8000€ = 480000€. Получается, у инвестора в наличии 41,7% стоимости жилья, 280000€ придётся брать взаймы. Нельзя сбрасывать со счетов сопутствующие расходы – 10%. Итоговая задолженность – 320000€.

Аренда двушки в Мюнхене в среднем составляет 19€ за квадратный метр. Значит, реалистично сдать за 1140€. Если инвестор сдаст квартиру, это принесёт 13680€ в год.

Процент по ипотеке составит примерно 1,5%. На проценты банку в первый год уйдёт 4800€. 8880€ дохода от аренды пойдёт на покрытие тела кредита, если оставить за скобками расходы на содержание жилья. Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 50 лет, что потребуются на выплату долга, квартира станет дряхлой и владельцу придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт. Если доживёт.

Теперь возьмём провинциальный город Бонн и инвестора с двумя сотнями тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся в 3330€. Цена квартиры составит 60 x 3330€ = 199800€. Нужен кредит только на сопутствующие затраты – 20000€. Годовой доход от сдачи составит 10,21€ x 60 кв.м x 12 месяцев = 7350€. Отнимаем 3000€ на проценты банку, получаем 4350€, которые можно пустить на покрытие задолженности. Размер кредита гораздо меньше, поэтому в данном случае можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.

Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности гораздо больше. Например, нужно учитывать

  • рост цен на жильё,
  • как быстро можно продать недвижимость,
  • насколько легко найти арендатора,
  • расходы на содержание,
  • налоги.

Для составления полной картины прибыльности покупки лучше привлечь специалистов, которые знают рынок.

Но даже утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.

Сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь различный эффект. Большие расходы на ипотеку обернутся налоговыми послаблениями для бизнеса. Если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы – хорошо. Другое дело, что окупаемость – один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита и чиновники при получении ВНЖ.

Перспективы строительства офисов в Германии

Немцы переезжают жить в большие города, чтобы стало проще искать работу. В городах Германии чаще трудятся в офисе: в течение многих лет спрос на офисные помещения показывает стабильный рост. Это открывает инвесторам массу возможностей – но лишь при стратегическом мышлении и разработке новых концепций.

Письменный стол, компьютер, телефон: для многих немцев рабочее место выглядит именно так. Согласно исследованию, проведенному Институтом немецкой экономики, в 23 из 90 отраслей, включая сферу услуг и государственный сектор, сотрудники работают преимущественно в бюро. Так трудятся 25% работников, которые платят взносы социального страхования. В целом, занятость в офисах увеличилась за прошедшее время на 9,6% и составила 7,8 млн. человек. Наибольший рост заметен в крупных городах. Например, в Берлине 500000 сотрудников работают в офисе, что на 17% больше, чем в 2013. В Мюнхене количество клерков выросло на 13% до 380 тысяч, а в Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе увеличилось на 9-10%.

Согласно прогнозу Института, тенденция, привлекательная для инвесторов в офисную недвижимость, продолжится в дальнейшем. К 2035 ожидается рост офисной занятости на 6-13%.

Бизнес-недвижимость в Германии в настоящее время пользуется спросом, но долго так продолжаться не может.

«Даже города не смогут долго игнорировать демографические изменения», – объясняют эксперты.

Институт опасается, что число из-за общего сокращения населения ЕС, количество сотрудников к 2035 году сократится. Тогда потребуется меньшее количество офисных помещений, площади будут простаивать впустую. Одновременно, вероятно, будет наблюдаться и нехватка жилья.

«Строить обычные офисы недостаточно. Инвесторам необходимо разрабатывать более гибкие концепции для использования пространства и в будущем».

В связи с этим, уже на этапе планирования следует предусмотреть возможное повторное использование помещений в качестве жилой недвижимости. Это увеличит затраты на строительство, но окупится в долгосрочной перспективе.

Покупка недвижимости и бизнес-виза

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости может стать основанием для получения вида на жительство в Германии.

Конечно, речь идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на проживание. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, получая прибыль.

Чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план.

На юге Германии, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся убедить чиновников, что предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов получить не удастся.

А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов уже не так важны. Там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

Читайте также:
Визовый центр Болгарии в Казани - официальный сайт, адрес, схема проезда, время работы, документы

Приём, выдача и розыск багажа

Норма бесплатного провоза багажа

Норма бесплатного провоза багажа и ручной клади пассажира (вес, габариты, количество предметов) определяется правилами авиакомпании.

Сверх установленной авиакомпаниями нормы бесплатного провоза багажа можно провозить следующие предметы, если они находятся на руках у пассажира и не вложены в ручную кладь:

  • дипломат
  • пластиковый пакет
  • букет цветов
  • дамская сумочка или папка для бумаг
  • печатные издания для чтения в полете
  • зонтик или трость
  • пальто или плащ
  • питание для ребенка
  • детская дорожная колыбелька
  • складная инвалидная коляска и/или костыли, если такие предметы пассажиру необходимы
  • детская колыбелька, инвалидная коляска и костыли могут провозиться в багажном отсеке самолета.

Опасные предметы и вещества, запрещенные к перевозке

В целях обеспечения безопасности пассажирам запрещается перевозить как при себе, в ручной клади, так и в сдаваемом багаже нижеперечисленные опасные предметы и вещества:

  • сжатые газы — горючие, негорючие или ядовитые: бытовой газ, бутан, кислород, пропан, заряженные баллоны аквалангистов;
  • едкие вещества — кислоты, щелочи, аккумуляторные батареи, ртуть и аппараты, содержащие ртуть;
  • взрывчатые вещества — боеприпасы, снаряжение, пиротехнические средства, сигнальные ракеты и осветительные патроны;
  • легковоспламеняющиеся жидкости и твердые вещества — жидкости для зажигалок и спички и другие легковозгораемые вещества;
  • радиоактивные материалы;
  • портфели и атташе — кейсы е вмонтированным сигнальным устройством;
  • окислители — отбеливатели и перекиси;
  • яды — мышьяк, цианистые вещества, инсектициды, гербициды;
  • инфекционные материалы — бактерии, вирусные культуры;
  • другие опасные предметы и вещества — намагниченные материалы, агрессивные и раздражающие вещества.

Перевозка огнестрельного оружия в салоне самолета не разрешается.

Обращаем ваше внимание на то, что при поездках за рубеж помимо ограничений на перевозку отдельных предметов и веществ, накладываемых законодательством Российской Федерации, в других странах применяются также и иные ограничения, предусмотренные таможенным законодательством и правилами авиационной безопасности этих государств. Предметы, разрешённые к перевозке в России, но запрещённые в других странах, могут быть изъяты в аэропортах прибытия этих стран. Службы авиационной безопасности аэропортов России, а также таможенные органы РФ не проверяют багаж и ручную кладь вылетающих за рубеж пассажиров на предмет их соответствия законодательству иных стран.

Ограничения на провоз жидкостей в ручной клади

25 июля 2007 года, согласно приложению № 1 к приказу № 104 Министерства транспорта России, введены ограничения провоза опасных веществ и предметов в ручной клади и зарегистрированном багаже авиапассажиров.

Во исполнении директивы ФАВТ от 5 января 2014 года запрещается провозить в ручной клади (при себе) любые емкости (контейнеры тюбики и т.д.) с жидкостями (в том числе менее 100 мл), за исключением лекарств, специальных диетических потребностей, детского питания, в том числе материнского молока, в количестве (объеме), необходимом на время полета, при условии их идентификации службой авиационной безопасности международного аэропорта Внуково.

С подробной информацией вы можете ознакомиться в разделе Прохождение контроля.

Приём, выдача и розыск багажа

Приём багажа

Приём багажа осуществляется у стоек регистрации пассажиров в залах вылета терминалов аэропорта.

Условия и правила перевозки багажа, включая нормы бесплатного провоза багажа и размер ручной клади определяются авиакомпаниями. Сверхнормативный багаж оплачивается в порядке и по тарифу, установленным авиакомпанией.

Пожалуйста, уточняйте перед поездкой правила и тарифы на перевозку в багажа в вашей авиакомпании.

Выдача багажа

Выдача багажа осуществляется в залах прилёта терминалов аэропорта с помощью удобных багажных каруселей.

Номер багажной карусели, на который осуществляется выдача багажа вашего рейса, выводится на дисплеях в залах прилёта. Рядом с багажной каруселью вы найдете бесплатные багажные тележки.

Розыск багажа

Если ваш багаж был утерян при перевозке, то вам необходимо прежде всего подать заявление в вашу авиакомпанию, так как при покупке билета договор заключается с авиакомпанией и ответственность за багаж несёт именно она.

Некоторые авиакомпании предоставляют возможность проверить статус утерянного багажа на своём сайте:

Повреждение и криминальные посягательства на багаж

В случае, если ваш багаж был повреждён или на него были осуществлены криминальные посягательства, вам необходимо подать заявление в вашу авиакомпанию и в аэропорт Внуково.

Образцы заявлений в службы аэропорта Внуково

Заполненные формы ваших обращений и отзывов о качестве предоставляемых услуг можете направлять:

  • по электронной почте feedback@vnukovo.ru,
  • в канцелярию аэропорта по адресу: 119027, г. Москва, ул. 1-я Рейсовая, д. 12 (при предъявлении претензий обязательно – заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений).

К жалобам и претензиям по задержкам вылета и обработке багажа должны быть приложены копии подтверждающих документов, перечень которых указан в бланке жалобы/претензии.

В случае, если претензия содержит требование материального характера, сумма материального требования должна быть подтверждена соответствующими документами, которые в обязательном порядке должны быть приложены к претензии.

Будьте внимательны! Жалобы и претензии без указания заявителя (анонимные), а также с незаполненными полями сведений о подателе жалобы, к рассмотрению не принимаются.

По результатам рассмотрения жалобы пассажиру будет направлен ответ по указанному заявителем электронному адресу.

Ответ на претензию направляется по почтовому адресу, указанному заявителем. По просьбе заявителя ответ также может быть направлен по электронной почте.

Криминальные посягательства на багаж

В случае, если Вы обнаружили пропажу предметов из багажа до выхода из зоны выдачи багажа, Вам следует, не выходя из этой зоны, обратиться к сотруднику розыска багажа и составить Акт, который впоследствии может быть приложен к заявлению в полицию. Помните, что после выхода из зоны выдачи багажа доказать факт пропажи предметов будет практически невозможно.

Кража предметов из багажа (криминальные посягательства на багаж) является уголовным преступлением, которое имеют право расследовать только правоохранительные органы. В случае, если Вы обнаружили пропажу предметов из багажа, Вам следует подать заявление в Линейный отдел МВД России в аэропорту Внуково любым из следующих способов:

  • Заполнить, распечатать форму с нашего сайта и:
    • передать лично в ЛО МВД по адресу: г. Москва, Внуково, ул. Центральная, д. 2;
    • отправить в ЛО МВД по факсу: +7 (495) 436-24-10.
    • Заполнить он-лайн форму на Правоохранительном портале РФ с указанием следующей информации:
      • ведомство: МВД России;
      • подразделение: Департамент обеспечения правопорядка на транспорте МВД России;
      • должность: ВРИО начальника ЛО МВД РФ в аэропорту Внуково;
      • ФИО: Козлову А.А. ;
      • краткое содержание обращения: вопросы борьбы с преступностью;
      • Текст сообщения: «___» ______ 201_ года я следовал(а) рейсом № ___, выполняемым авиакомпанией _________ по маршруту _______ – _______.

      Если аэропорт Внуково для Вас был промежуточным аэропортом для пересадки на другой рейс, укажите данные по второму рейсу: Дата события «___» ______ 201_ года, авиакомпания _________ № рейса ___ Маршрут _______ – _______.

      При получении багажа с багажной биркой № ____ в аэропорту назначения (указать аэропорт прибытия) _________ я обнаружил(а) следующие повреждения упаковки: ____________.

      Кроме того, вскрыв багаж, мною был обнаружен недостаток содержимого моего багажа: (список пропавших предметов).

      Если Вы обнаружили пропажу до выхода из зоны выдачи багажа, укажите реквизиты соответствующего Акта: № _____ от «___» ______ 201_ года. Поскольку обязательства передо мной по договору авиационной перевозки несет Авиакомпания, я «___» ______ 201_ года предъявил(а) жалобу к авиакомпании _________ (копия жалобы прилагается).

      Прошу провести расследование и принять соответствующие меры.

      1. Жалоба в авиакомпанию (копия, указать кол-во страниц).
      2. Авиабилет/электронный билет (копия).
      3. Отрывной талон багажной бирки (копия).
      4. Фото чемодана (сумки) при наличии.
    • К заявлению нужно приложить соответствующие приложения в электронном виде в формате PDF, JPEG, TIFF, PNG с суммарным размером, не превышающем 5 Мб
  • Устно по телефону 02 (с городских номеров) или 112 (с мобильных).

Служба розыска багажа в аэропорту Внуково

В случае неприбытия багажа, повреждения багажа/содержимого, недостачи содержимого пассажиру следует до выхода из зала прилета обратиться в службу розыска багажа (Lost and found), оформить и получить справку о неисправности багажа при перевозке (PIR).

Согласно законодательству РФ розыск багажа осуществляется 21 день, если багаж не найден пассажир имеет право обратиться в авиакомпанию для решения вопроса о компенсации.

При повреждении багажа/содержимого, недостачи содержимого претензия направляется Перевозчику не позднее 7 дней со дня получения багажа.

Терминал A (первый этаж)

  • Международные рейсы и внутренние рейсы: +7 (495) 436-77-60

Комнаты невостребованного багажа

В комнатах невостребованного багажа хранится невостребованный багаж и найденные вещи.

  • Международные рейсы: +7 (495) 436-29-32.
  • Внутренние рейсы: + 7 (495) 436-45-13.

Правила выдачи невостребованного и снятого багажа, бесхозных вещей (предметов), обнаруженных на территории аэровокзального комплекса и на борту воздушных судов

  1. Невостребованный багаж хранится бесплатно в течение 2-х календарных суток, считая день их поступления в камеру невостребованного багажа аэропорта.
  2. Плата за хранение снятого багажа, бесхозных вещей(предметов), обнаруженных на территории аэровокзального комплекса и на борту воздушных судов взимается с первых суток хранения.
  3. Неполные сутки считаются за полные.
  4. Оплата выдачи невостребованного и снятого багажа, бесхозных вещей (предметов), обнаруженных на территории аэровокзального комплекса и на борту воздушных судов производится в кассах АО «Международный аэропорт «Внуково».
  5. Багаж и бесхозные вещи, обнаруженные на территории аэровокзального комплекса и на борту воздушных судов, не полученные владельцем по истечении установленного срока, подлежат реализации или уничтожению в установленном порядке. Скоропортящиеся продукты, содержащиеся в багаже и вещах подлежат уничтожению на основании Приказа Минтранса РФ от 28 июня 2007 г. N 82 «Об утверждении Федеральных авиационных правил “Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей» (гл.8, п.158).

Тарифы за хранение невостребованного, снятого багажа, бесхозных вещей (предметов)

Вводятся с 1 апреля 2021г.

  • Хранение невостребованного багажа прибывших пассажиров – 124,8 рублей (в сутки за 1 место с НДС);;
  • Хранение снятого зарегистрированного багажа вылетающих пассажиров и бесхозных вещей (предметов), обнаруженных на территории аэровокзального комплекса и на борту воздушных судов – 124,8 рублей (в сутки за 1 место с НДС).;
  1. *Срок хранения найденных в аэропорту вещей составляет 30 суток со дня их поступления на хранение в камеру невостребованного багажа.
  2. *Срок хранения вещей, оставленных пассажирами на воздушных судах составляет 6 месяцев со дня их поступления на хранение в камеру невостребованного багажа.
  3. *Срок хранения невостребованного багажа составляет 6 месяцев со дня их поступления на хранение в камеру невостребованного багажа.

Багажные тележки

Багажные тележки предоставляются бесплатно.

  • Если Вы вылетаете из Внуково, Вы легко найдете тележки перед входами в пассажирские терминалы аэропорта и сможете пользоваться багажной тележкой вплоть до стойки регистрации пассажиров. Если Вы столкнулись с затруднением, пытаясь найти свободную тележку, пожалуйста, обратитесь к одному из наших служащих в униформе, отвечающих за предоставление данной услуги.
  • Если же Вы прибыли во Внуково, свободные тележки есть в наличии непосредственно у багажной карусели, где будет происходить выдача багажа с Вашего рейса. Пользование тележкой разрешается в зоне прилета терминалов аэропорта и на привокзальной площади, включая зону парковки. Выкатывание тележек за пределы привокзальной площади не разрешается.

Камера хранения багажа

Просторная камера хранения багажа и ручной клади расположена на подземном уровне терминала А. Вход в камеру хранения находится напротив входа в подземный переход, ведущий к станции «Аэроэкспресса». Чтобы попасть в камеру хранения с привокзальной площади нужно войти в здание терминала А и спуститься на эскалаторе на подземный уровень.

Тарифы на услуги хранения багажа*

  • Стоимость хранения одного стандартного места багажа — 500 руб. в сутки;
  • Негабаритный багаж, один из габаритов которого превышает 100 см или вес которого более 30 кг — 800 руб. в сутки;

* Оплата взимается за каждое календарное число с 00:00 до 24:00 независимо от времени сдачи багажа (то есть за каждые полные и неполные сутки).

Правила пользования камерой хранения:

  • Доплата за каждый последующий день производиться при выдаче багажа.
  • Из сданного на хранение багажа не выдаются отдельные предметы. Если пассажиру понадобилась часть багажа, он обязан сначала получить свой багаж обратно, а затем оплатить последующее хранение.
  • При утрате клиентом квитанции вещи выдаются на основании его заявления при предъявлении документов и доказательств принадлежности ему вещей. За утерю квитанции удерживается сумма 50 руб.
  • Вещи, не полученные владельцем в течение 30 суток со дня принятия на хранение, считаются невостребованными и реализуются в установленном порядке.

Услуги предоставляются ООО «УБ-Грандсервис».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: